租赁证券 - 危险的金融创新?

作者:孙沮栉

<p>私募股权巨头The Blackstone Group LP(纽约证券交易所代码:BX)去年年底开创了4.8亿美元的金融证券,依靠美国房屋租赁收入,在德意志银行(FRA:DBK)等大银行的帮助下向投资者推销</p><p>摩根大通公司(NSYE:JPM)黑石集团是美国最大的单户住宅业主之一</p><p>过去几年,它购买了数以万计的房屋,通常通过止赎拍卖以最低价格批量购买</p><p>管理的房地产业务价值至少600亿美元Rep Mark Mark Takano(D-Calif)上周晚些时候召开国会听证会讨论租赁支持证券,其中包括Blackstone的产品他的办公室周四发布了一份报告,记录了商业投资者购买的影响物业然后将其出租,结论是这种批量购买风险很大并可能推高当地租金黑石拒绝对IBTimes A House Financial Services委员会发言人发表评论1月份以后的援助委员会听证会尚未安排,并且没有进一步评论众议员周一在电话采访中对IB时代进行了评论</p><p>编辑​​摘录跟随IBTimes:您对具体规则应该是什么样的初步想法是什么</p><p>他们究竟需要解决什么问题</p><p>高野:他们需要看看这种金融工具如何导致住房市场的任何价格波动一些当地房地产专业人士担心我们有一个小泡沫,他们并不完全相信房地产资产价格上涨将持续我们应该看看税法的潜在激励措施,如果有什么诱导这种投资行为显然我们有一种情况,许多人可以从[住房]中受益]纠正,许多单身家庭购房者:如果有任何方式公共政策可以鼓励实际房主用正确的价值占据这些房产,那么这对于大批量购买者来说是首选的问题:立法者或监管者是否有很多政治利益监督黑石的债券</p><p>答:我私下和私人谈过,其他成员......我认为这个问题可能会引起人们的强烈兴趣金融服务委员会工作人员对这个问题感兴趣主要是我和金融服务委员会的民主党成员谈过他们'尽管如此,共和党主席会举行听证会,但我没有直接与董事长谈过(美联储经济学家12月表示黑石债券值得监管,尽管他们没有要求立即进行直接监管),但他表示悲观</p><p> IBTimes:您是否有具体迹象表明,除Blackstone之外的大型金融公司将进入这个租赁支持的证券市场</p><p>高野:我的想法是,还有很多其他大型企业,那里有大量的大量买家</p><p>这就是为什么我们对住宅房屋的首次租赁支持证券进行听证会非常重要我认为其他参与者正在等待什么发生这可能需要一年左右的时间......我们看到这种工具对我们的经济所做的事情,以及抵押贷款支持证券,这次国会对IBTimes更加勤奋是有理由的:你已经说过这些债券提醒了你对过去的“太大而不能倒”的计划你能详细说明吗</p><p>高野:委员会审查的关键点是:我们期望人们的收入增加多少以及这些工具的可持续性如何</p><p>整个现象让我想起了“太大而不能倒”的抵押贷款支持计划,这些计划让我们失望,利润被私有化,风险社会化</p><p>像Blackstone这样的投资者可以围绕成为投资者的房东的风险传播,但是许多维护和管理细节对于大房东来说非常困难 如果这些人无法跟上租金,会发生什么</p><p>他们是否不得不卖掉这些房产</p><p>他们有多快卖掉这些房产</p><p>我们正在谈论全国范围内的一系列房产:这对市场有什么影响,不仅仅是在加利福尼亚的内陆帝国[高野区],还有在亚利桑那州或佛罗里达州</p><p>我不是要求禁止使用这种工具,而是要求国会试图了解它们是什么,并在监督方面走在前列,而不是在曲线之后,就像官员在抵押时所表现的那样支持证券我所在地区的500多处房产仅由黑石集团收购,不包括其他投资者群体所以我们不能打算大量购买大量投资者在快速增加的租金中发挥重要作用,即使人们的收入停滞不前IBTimes :联邦住房金融局过去几年大量出售这些房屋他们是否会受到一些批评</p><p>高野:我想我们应该看看它我现在还没有准备好说他们有过错但我当然想知道是否有办法给小型或个人购房者提供平等的地位</p><p>这些房屋本来可以为我们的社区提供更好的服务这是一个方便而简单的方法,可以从FHFA的书籍中获取大量的房屋但是我想知道他们是否可以与该地区的金融机构,小型或大型机构合作,并询问问题:我们怎样才能为一般的中产阶级美国人带来糟糕的情况并改善它</p><p> IBTimes:最后的想法</p><p>普通美国人为什么要关心这个问题</p><p>高野:我的直觉告诉我,这对降低房屋所有权产生了影响我们看到房价出现了一些戏剧性的调整,利率处于历史低位正如许多美国人有能力购买,大玩家进来了,而我,想想,放慢了中产阶级买家购买的能力......我们希望看看我们是否还没有创建一个大型[房地产]玩家过度优势的系统当我们上周在Facebook上发布公告时,我们有一个巨大的来自我的选民的当地人民的回应破坏我所在地区的社区遭受了房地产市场的低迷他们对[要求监督]的反应非常积极有趣的​​是,有许多人在我们努力照亮我们的努力时给予了我们全心全意的鼓励</p><p>这个工具他们关心租金上涨和收入停滞不前的问题,还谈到租金上涨如何与大宗买家有关,以及将这些租金证券化的动机s - 美国住房拥有率在2013年达到64%去年美国房价大幅回升,反弹12%,标准普尔表示,与普通的美国购房者相比,投资房地产的企业大幅增加了房价</p><p>根据德意志银行抵押贷款财务总监Ryan Stark Fitch Ratings的数据,彭博社周五报道德意志银行和Blackstone的首次发行约为超额认购的五倍,因此租赁支持债券市场每年的价值可能高达200亿美元</p><p>虽然其他信贷机构给予证券三A评级但惠誉表示此类证券的业绩稀缺,以及他们尚未在业务期间进行测试,....